认真学习宏观调控政策，严格规范建设用地管理
--------学习《国务院关于加强土地宏观调控有关问题的通知》讲座
建设用地处
去年8月31日，国务院针对当前经济运行和土地管理中存在的突出矛盾和问题，下发了《关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号），该文件的出台充分体现了党中央国务院决定通过土地闸门这一特殊手段的运用，达到对经济的调控、对土地资源的保护和由此而涉及的社会问题的解决等多重目标。《通知》综合运用经济、法律和行政手段，从调整利益机制、健全法律机制、完善责任制度等方面进行了具体规定，相关配套文件更是具有很强的针对性和操作性。国土资源管理部门作为参与宏观调控的主要部门之一,首先必须执行国家宏观政策，保护资源，同时，又必须为地方经济发展提供用地需求。因此，保护资源、保障发展、维护社会稳定是建设用地管理的重要职责。现就国务院31号文件以其配套文件中涉及建设用地管理的有关内容以及在新形势下如何做好建设用地管理工作阐述如下：
一、国务院31号文件及其配套文件中涉及建设用地管理的主要内容：
（一）进一步强化了新增建设用地的计划管理。
31号文件明确对建设用地实行总量控制，首次将未利用地纳入建设用地控制指标，将此前实施的控制农用地转用计划改变为控制农用地转用计划和控制新增建设用地计划的双重控制。同时，将新增建设用地控制指标（包括占用农用地和未利用地）纳入土地利用年度计划，以实际耕地保有量和新增建设用地面积，作为土地利用年度计划考核、土地管理和耕地保护责任目标考核的依据。据统计，“十五”期间，全国共新增建设用地3285万亩，建设占用耕地1641万亩，占用未利用地达1644万亩。也就是说，近年来，每年的新增建设用地有一半都来自未利用地。就我市而言，去年沿海地区也批准了相当数量的建设用地。所以，国家在新政策中从控制农用地和未利用地两个方面来真正实现对建设用地增量的控制，从而有效地控制固定资产投资规模，减少用地总量。新政策的实施，我市沿海存有大量的未利用地，在用地计划上上已无优势可言。
（二）划出了工业用地出让价格的“底线”。
2006年12月，国土资源部根据国务院31号文件的规定公布了全国各地工业用地出让最低价标准，这是工业用地出让价格的“底线”。由国家统一制定工业用地最低价标准，是土地管理的一项重大突破，而且这个标准是根据全国土地等级、基准地价水平综合平衡后确定的，体现了区域发展政策。根据部颁标准，我市市区（含开发区和亭湖区）、东台、大丰分别被列为九等、十等、十一等，工业用地最低价标准分别为13.6万元/亩、11.2万元/亩、9.6万元/亩，比原最低价分别提高36%、40%、25%。建湖、射阳两县盐都区被列为十二等，8万元/亩。阜宁、滨海、响水被列为十三等，为全省最低，每亩也达6.4万元。工业用地出让价格比原最低价提高20%。
（三）出让总价款全额纳入地方预算。
31号文件要求，国有土地使用权出让总价款全额纳入地方预算，缴入地方国库，实行“收支两条线”管理。这就意味着土地出让收入必须按照财政预算管理的要求，经过批准才能使用，同时，要接受人大监督。在土地出让金使用方向上，必须首先按规定足额安排支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费以及补助被征地农民社会保障所需资金的不足，并且要求逐步提高用于农业土地开发和农村基础设施建设的比重，加大用于廉租住房建设和完善国有土地使用功能的配套设施建设的比例。由于经营性用地、工业用地实行竞价出让，使得过去由投资主体垫支征地、拆迁的费用，改由政府安排专项资金进行支付。31号文件还规定，任何地区、部门和单位都不得以“招商引资”、“旧城改造”、“国有企业改制”等名义减免土地出让收入，实行“零地价”，甚至“负地价”，或者以土地换项目、先征后返、补贴等形式变相减免土地出让收入。去年年底，国家监察部、国土资源部专程派员来盐检查了我市某地过去发生的有关出让金返还的问题，查得很细、也查得很严，应当引起大家足够的重视，凡低于最低价标准出让土地，或以各种形式给予补贴或返还的，属非法低价出让国有土地使用权的行为，要依法追究有关人员的法律责任。作为国土资源管理部门，我们要保证将土地出让金按照合同的约定，按时足额收缴到位，这是我们的工作职责，不得掉以轻心。对不能按期缴纳土地出让金的单位或个人，要及时采取行政和法律的措施。在这个问题上，我们要有所作为，而不能不作为。
土地出让收入使用范围：（一）征地和拆迁补偿支出。包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费。（二）土地开发支出。包括前期土地开发性支出以及按照财政部门规定与前期土地开发相关的费用等。（三）支农支出。包括计提农业土地开发资金、补助被征地农民社会保障支出、保持被征地农民原有生活水平补贴支出以及农村基础设施建设支出。（四）城市建设支出。包括完善国有土地使用功能的配套设施建设支出以及城市基础设施建设支出。（五）其他支出。包括土地出让业务费、缴纳新增建设用地土地有偿使用费、计提国有土地收益基金、城镇廉租住房保障支出、支付破产或改制国有企业职工安置费支出等。
（四）用地成本将有较大幅度提高。
运用经济手段调控土地是31号文件的最大特点，国家为了切断新增建设用地扩张的经济动因，使扩张变得“不经济”，增加了土地取得成本和保有成本。一是从今年1月1日起，新增建设用地土地有偿使用费标准在原有基础上提高1倍，而且必须全额就地缴入国库后，方可办理征地批准文件。二是提高了城镇土地使用税征收标准。城镇土地使用税是我国目前在土地保有环节征收的唯一税种，其征收标准是1988年制订的。根据2005年居民消费价格指数比1987年增长2.1倍的实际，城镇土地使用税征收标准在现行基础上提高2倍，调整幅度与我国物价上涨幅度基本一致。根据盐城市政府办公室的通知，盐城市区标准已提高到2－7元/平方米，县级市区提高到2－4元/平方米，建制镇提高到2元/平方米。较以前上涨了3倍。三是提高了耕地占用税征收标准。具体标准将在近期出台。据初步测算，上述税费标准提高后，将使我市征收土地的平均成本每亩提高近2万元。
（五）限制用地、禁止用地目录校准了产业方向。
国土资源部、国家发改委联合印发了2006年本《限制用地项目目录》和《禁止用地项目目录》。新限制目录中变化最大的是：机动车交易市场、家具城、建材城等大型商业设施项目；大型游乐设施、主题公园、仿古城项目；低密度、大套型住宅项目；赛车场项目；公墓项目；机动车训练场项目等六类项目不仅被列入限制用地项目，而且禁止占用耕地；新禁止用地目录增加了别墅类房地产开发、高尔夫球场、赛马场项目，党政机关、国有企业、事业单位新建培训中心项目等。这两个目录结合经营性用地、工业用地招拍挂出让规定，以及划拨供地目录，形成了我国土地市场一整套更完善的运行体系。在招商引资和土地供应过程中，大家要吃透产业政策，对国家限制和禁止的项目要严加控制和拒之门外，而一些与限制、禁止项目相近、相似的项目在名称使用和有关内容填写时，都应该严格与限、禁项目区别开来，防止节外生枝，造成工作被动。要事前介入，主动参与，争取主动。
（六）强调了保障被征地农民的长远生计。
《通知》中明确指出，要切实保障被征地农民的长远生计，做好被征地农民就业培训和社会保障工作，并且重申了征地补偿安置以确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障的原则。关于被征地农民的社会保障费用问题，以往出台的各项政策一般只规定“不足以支付因征地而导致无地农民社会保障费用的，省、自治区、直辖市人民政府应当批准增加安置补助费”，但却没有具体规定这笔费用的出处。这次出台的土地调控政策明确提出，被征地农民的社会保障费用，按有关规定纳入征地补偿安置费用，不足部分由当地政府从国有土地有偿使用收入中解决，社会保障费用不落实的不得批准征地。同时还提出，土地出让总价款必须首先足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费以及补助被征地农民社会保障所需资金的不足。对于未按期足额支付征地补偿安置费而征占用土地的，要追究有关人员的行政责任。
（七）调整了建设用地的审批方式。
一是调整了城市建设用地审批方式。今后，在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，国务院不再分批次审批农用地转用和土地征收，而是由省级人民政府汇总后一次申报，经国土资源部审核，报国务院批准后由省级人民政府具体组织实施，实施方案报国土资源部备案。二是调整了工业用地出让方式。《通知》明确规定工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式公开出让，不得再进行协议出让，其出让价格不得低于公布的最低标准。这意味着，在逐步解决了经营性用地的市场化问题后，工业用地也被推向了市场竞争的舞台。这一大变革，不仅能有效遏制盲目用地行为和低价扩张工业用地行为，而且极大地推进了供地方式的革命。
（八）调整了土地收益分配。
一是调整了政府和农民的土地收益分配。《通知》第二条明确提出，征地补偿安置必须以确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障为原则，提高被征地农民的社会保障水平，强调凡社会保障费用不落实的不得批准征地，明确指出被征地农民的社会保障费用不足部分由当地政府从国有土地有偿使用收入中解决。政策调整后，被征地农民的征地补偿安置费用提高，地方政府获取的土地出让纯收益在地价中的比重将有所下降。在被征地农民生活保障方面，要求地方政府尽快建立适合被征地农民特点与需求的社会保障制度。在城市规划区内，应将被征地农民纳入城镇就业体系，并建立社会保障制度；在城市规划区外，应保证本行政区域内为被征地农民留有必要的耕地或安排相应的工作岗位，并纳入农村社会保障体系；对不具备生产生活条件地区的被征地农民，要异地移民安置，并纳入安置地的社会保障体系。明确社会保障所需资金从当地政府批准提高的安置补助费和用于被征地农户的土地补偿费中统一安排，被征地农民的就业培训所需资金从当地财政列支；上述费用尚不足以支付的，由当地政府从国有土地有偿使用收入中解决。二是调整了中央和地方政府的土地收益分配。《通知》要求提高新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准，改进了土地有偿使用费的分配使用管理办法，将新增建设用地有偿使用费全额缴入中央和省级国库。我市范围内新征用土地向国家缴纳的有偿使用费从原来的8-17元/平方米（0.53-1.13万元/亩）,调增到16-34元/平方米(1.07-2.27万元/亩)，同时要求将地方分成的70%部分，一律全额缴入省级国库。也就是说，市县政府每征收一亩土地要比原来增加费用1.07-2.27万元。其中，向中央缴纳的30％部分每亩增加了0.32-0.68万元，留给省级财政的10％和留给市县的60％也必须统一缴纳到省级金库。原来每征收一亩土地只要将2.4-5.1元/平方米（原标准的30％）缴入中央金库就可办理土地征收，对缴纳留成地方的部分的要求不是很严。而现在必须全额缴纳16-34元/平方米，缴纳的资金增加了6.7倍，从而大大增加了土地征收成本，降低了政府土地纯收益。三是调整了政府和单位的土地收益分配。《通知》要求提高城镇土地使用税和耕地占用税征收标准，加大建设用地取得和保有环节的税收调节力度，从而增加了单位土地的保有成本。耕地占用税标准正在调整之中，土地使用税标准已调整下发。调整前的土地使用税每平方米年税额为：大城市0.5元至30元；中等城市0.4元至8元；小城市1.3元至6元；县城、建制镇、工矿区0.2元至4元。调整后：大城市1.5元至10元；中等城市1.2元至24元；小城市0.9元至18元；县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。平均上调了3倍。省政府苏政办发[2006]125号文件调整我市税额标准为：盐城市区2.5-10元/平方米，其中一类地区不低于6元/平方米；县级市市区1.5-6元/平方米，其中一类地区不低于3元/平方米；县城、建制镇、工矿区、农场、林场1.0-4.0元/平方米，其中一类地区不低于2.5元/平方米。盐城市政府确定，盐城市区一类地区为7元/平方米，二类地区为4元/平方米。盐都、亭湖区所辖建制镇为2元/平方米。均较以前有较大幅度的提高。
二、新政策对建设用地管理所产生的影响：
（一）建设用地计划更加趋紧。
一是计划管理的思路和观念发生了转变。土地利用计划指标已经作为所有实际发生用地的控制指标，而不只是作为控制用地审批的依据，从而实现对所有用地的计划控制，以扭转只管住审批“闸门”，而审批以外的超计划用地大量存在的局面。二是土地利用计划指标体系逐步完善。土地利用计划的职能从单一服务于土地资源特别是耕地的保护，逐步转向同时服务于综合的宏观调控，为此，在现有农用地转用计划指标基础上，补充了“新增建设用地控制指标”，除农用地（包括耕地、林地等）转用外，将非农建设占用未利用地，统一纳入计划管理，管住未利用地，使得用途管制更加完整，从而达到实现对各地年度新增建设用地的总量控制，增强土地计划的整体调控作用。三是计划执行的监管和考核得到进一步强化。一方面，要求加强土地统计监测，采用现代技术手段加强对土地规划和土地计划执行情况的监管，及时、准确掌握实际耕地保有量和新增建设用地面积；另一方面，将各地新增建设用地面积，作为土地利用年度计划考核的依据。对实际用地超过计划的，扣减下一年度相应的计划指标。省里已明确，每个县土地利用总体规划每年原则上只能调整一次，而且必须有充足的、符合法律要求的理由。因此，以建设项目调整规划的难度加大，建设项目的审批更加体现按规划用地、按计划批地。新政策实施后，用地计划长期趋紧已是国土资源管理的常态。
（二）建设用地成本越来越高。
从当前地价构成看，取得成本（征地补偿安置和拆迁费用）、开发成本（几通一平费用）和政府收益（相关税费和土地纯收益），大体各占三分之一。政策调整后，征地补偿安置费大体要提高１倍，地方政府获取的土地出让纯收益在地价中的比重将有所下降。工业用地实施招标拍卖挂牌出让后工业用地价格将上涨４０－６０％。基本达到现行基准地价的水平。
（三）促进了土地的节约集约利用。
新增建设用地有偿使用费和国有土地使用税等相关税费的提高以及推行工业用地招标拍卖挂牌出让，有效地切断了新增建设用地扩张的经济动因，增加了土地取得的成本和土地保有成本，使得扩张变得“不经济”，不仅促进了土地使用者必须实行集约节约用地，而且也促进了城市政府立足于存量建设用地的有效利用，从而有效地缓解工业用地扩张和城市规模扩大的冲动，有力地促进盘活存量建设用地的工作力度。所以，盘活存量土地、集约节约利用土地是今后建设用地管理的长期工作和重要工作。
（四）规范了土地收益管理。
１９８８年《宪法》和《土地管理法》的修改，确立了我国国有土地有偿使用制度。根据法律规定，国有土地有偿使用收入为地方专项收入，专项用于城市基础设施建设和土地开发。国有土地有偿使用对促进城市建设、经济结构调整和住房制度改革等都发挥了积极作用，取得了明显成效，但也存在一些明显的问题，主要有：一是一些地方政府不顾经济发展水平和市场情况，为获取土地出让金收入而盲目扩大城市规模、盲目加大旧城改造力度，大量出让国有土地；二是一些地方为招商引资恶性竞争，竞相压低地价甚至以零地价出让工业用地，造成工业用地过度扩张、重复建设，影响了区域协调发展；三是土地出让收入主要用于城市建设，致使一些地方没有资金缴纳新增建设用地土地有偿使用费和拨付用于农业土地开发的资金，甚至拖欠、挪用农民征地费；四是一些地方擅自挪用土地出让金，甚至以未来土地出让收入作担保而向金融机构大量借贷资金搞城市建设，大量透支未来土地收益。造成上述问题的其主要原因就是国有土地出让收支管理不规范，土地收益分配不合理。新政策规定土地出让金实行“收支两条线”管理以后，将征地补偿安置费用、土地前期开发费用等前期支出全部改由财政预算列支，严格了土地出让金的支出渠道和使用方。同时，加大了土地出让金收益用于支持“三农”建设和用于廉租住房建设及完善国有土地使用功能的配套设施建设，减少了用于城市建设的资金，降低了地方政府对土地出让收益的自由使用权，从而抑制了城市用地的盲目扩张，有效地解决了发生上述现象的“经济动因”。
三、在宏观调控政策下，保障经济建设对建用地需求的对策和措施：
（一）严格建设用地的计划管理，积极争取国家和省点供项目计划。
保障地方经济发展的用地需求，积极争取国家计划、合理分配计划指标是国土部门当前工作的一项重要任务。为此，我们应当采取切实有效的措施，针对建设用地计划分配办法和建设用地审批方式改变后的新形势、新特点，积极谋划指标的分配和计划的争取。一是科学配置指标，实行计划用地。严格土地的计划供应，优先保障城市基础设施、农民宅基地和省级开发区、重点工业集中区的的项目用地，保障重点项目的土地供给。严格按照用地定额供应土地，将有限的土地指标发挥最大用处。保重点，促发展。加强土地需求的调查，试行用地预申请制度，掌握用地需求动态，主动供地、限时供地。二是积极申报点供项目，争取国家和省控指标。按照省厅用地计划的使用办法，对于投资1亿美元或8亿元人民币以上的项目，可以申请使用省厅指标。对超过省批准权限应报国土资源部审批和安排计划的项目，必须在上半年完成立项、规划选址和筹措征收土地所需资金等工作，确保在省里上报国土资源部之前完成各项前期工作。为此，我们要积极开展招商引资活动，每个县（市、区）都应确保3个以上、投资1亿美元或8亿元人民币以上的项目，尽量争取省及国家控制的计划指标。年前，市局已向各县（市、区）局作出部署和要求，并将此项工作列入2007年的工作考核目标。
（二）盘活存量土地，加大土地集约利用的力度。
保障经济建设的又好又快发展，特别是要求我们节约集约用地。盘活存量土地，节约集约用地，不仅是2007年建设用地的主旋律，而且是我市必须长期坚持的刚性措施。一是严格土地供应，提高土地的利用率。至2006年底，我市已批存量土地仍有3万亩左右，在用地计划不断趋紧的情况下，用好这些土地更显得十分重要。目前，我市土地利用工作中的一个很大的薄弱环节就是土地利用率不高。在全省100个参评的省级开发区中，我市最好的排名在37位，最差的排名91位。因此，必须下决心加快土地利用和管理方式的转变，今后，工业项目投资强度必须达到120万元/亩以上，省级开发区必须达到150万元/亩以上，只有千方百计提高投资强度，切实提高土地利用率，才能使有限的土地安排尽可能多的项目，才能提高经济运行的质量。在项目用地供应上，严格按照用地定额标准控制用地规模。二是加大闲置土地清理，增加有效供给。许多企业在取得土地后并没有按照当初的承诺和土地出让合同实施项目建设，造成了已供土地的闲置。当前，国家已在运用税收政策，增加土地保有成本，促使用地单位自行增加投资或主动交还土地。对长期闲置和利用率不足的土地，必须认真清理，收回利用。三是增加投资，向空中发展。按照产业政策和具体项目对部分中小企业及总投资在2000万元以下的项目，不单独供地，以标准厂房解决用地。同时，鼓励已用地企业增资扩股，在现有土地上增加建筑物和在现有建筑物上加层的，向空中拓展发展空间。四是盘活用而不足及边角存量建设用地，依法整合用地。对用而不足及边角用地，采取积极的措施，进行整合利用，最大限度地提高土地利用率。省厅在今年将出台整合零星、边角用地的审批办法，我们要做好调查，掌握信息，及早运作，争取主动。五是加强考核评价，提高开发区土地利用效率。省厅已明确，今年将进一步加强对开发区土地集约节约利用的考核评估，并将评价结果向社会公布。对不符合投资强度要求、土地利用率不高的开发区，将削减或不安排用地计划，同时，责令限期进行整改。土地利用评估结果也将作为开发区扩区升级的重要依据。
（三）积极争取和利用政策，增加可利用建设用地数量。
一是争取农村建设用地减少与城市建设用地增加挂钩政策，置换用地。城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩，是指依据土地利用总体规划，将若干拟复垦为耕地的农村建设用地地块和拟用于城镇建设的地块共同组成建新拆旧项目区，通过建新拆旧和土地复垦，最终实现项目区内建设用地总量不增加，耕地面积不减少、质量不降低，用地布局更合理的土地整理工作。我市东台是国家试点、大丰、盐都是省试点，今年省厅将向国家争取由省自主开展挂钩试点工作，扩大挂钩试点范围和挂钩规模。我们要积极向省争取挂钩联系点的数量，增加可供用地；二是依法实行集体建设用地流转，增加用地。省厅将在今年出台集体土地流转管理办法，我们应当按照办法的规定，加大对集体建设用地的管理。对乡镇的原集体建设用地，特别是倒闭的乡镇企业用地、生产组废弃的办公房等，鼓励以租赁、作价出资等形式流转，以提高土地利用率，增加土地的有效供给，促进农村集体经济组织和农民收入的增加。三是积极支持新农村建设和全民创业。将新农村建设兴办五件实事和支持全民创业结合起来。整合旧村庄、建设中心村。对农民宅基拆旧建新进中心村的，免收一切土地规费。对新农村基础设施建设项目实行划拨供地。鼓励全民创业，允许农民利用宅基地进行生产经营，允许农民在不破坏土地耕作层、不搞永久性建筑的前提下，利用家前屋后的未利用地和空地修建临时建筑物进行生产经营。
（四）实施积极的土地供应政策，加大引进项目的力度。
从总体上看，我市招商引资工作虽然取得了很大的成绩，但与苏南、苏中等经济发达地区相比，好项目、大项目还不多。为此，在新一轮经济发展竞争中，我们必须发挥自身优势，实施积极的土地供应政策，提高地区的竞争能力。一是利用地价优势发展工业项目。国家统一制定的工业用地最低价标准，拉大了我市和苏南发达地区的差距。原来苏州市区最低价标准为14.67万元/亩，而盐城市区为10万元/亩，两者仅相差4.67万元/亩。现在国家标准苏州市区为32万元/亩，盐城市区为13.6万元，两者相差18.4万元/亩。可以预料，苏南向苏北的产业转移一定会加快。另外，阜宁、滨海、响水以及沿海滩涂是全省地价“洼地”，用好这一优势，有利于加快产业向这些地区转移。二是实行更加灵活的供地政策。市区工业用地50年使用期最低价为13.6万元/亩，按年期修正到10年的使用年限的最低价只有5.2万元/亩。因此，对工业项目用地，不要求按最高年限出让，可根据业主需要和生产经营的实际，合理确定出让年限，降低一次性用地成本。三是建设标准厂房，解决中小企业的用地需求。在严禁低价出让土地的新形势下，标准厂房是解决部分资金相对紧张企业用地的有效途径，可以缓解这些企业一次性受让土地和厂房投资的资金压力，变一次性支付为分期支付，同时，又能节省工期。对长期租用工业厂房的业主，可以根据其需要发给分摊土地使用证和他项权利证书。
（五）合理规划工业用地布局，提高工业企业的集聚度。
从今年1月1日起，工业用地将实行招标拍卖挂牌的方式出让，这对解决目前存在的低价出让土地、土地粗放利用、低水平重复建设、工业结构不合理以及土地供需矛盾突出等问题将起到决定性的作用。工业的发展与一系列配套的产业相联系，合理规划工业用地的布局，提高工业企业的集聚度，有利于促进和吸引中小企业的进入。工业用地实行招标拍卖挂牌出让后，更加需要我们加强对现有开发区和工业集中区的布局规划，明确各类工业的功能分区。并根据功能分区规划，公开拟出让地块的用地条件，明确告知投资者允许投资的工业项目门类、产业准入条件、环保要求、投资强度、容积率、建筑密度、出让年限、开竣工期限、行政办公及生活服务设施所占比例等使用条件，让投资者选择。关于工业用地出让的程序、方式，省厅在上周已作培训，关键是土地使用综合条件的设定、与工业项目基本建设审批程序的衔接、出让地价的确定以及供应对象需求的调查等几个方面，我在这里不再详细叙述，请用地上的同志按照省厅培训要求，做好本地区的工业用地公开出让工作。对历史遗留问题的处理应掌握在2006年12月31日前已经具备以下四个方面的条件：1、已与县级以上人民政府签订正式投资协议；2、相应的农用地、未利用地转为建设用地和集体土地征收手续已经有权人民政府批准；3、相应的项目审批（核准、备案）已经办理完毕；4、环境影响评价审批已经办理完成。符合上述四个条件，目前尚未办理供地手续的工业项目，仍可以按照协议方式出让，但必须在2007年8月31日前办理代地完毕。
四、积极参与宏观调控，严格建设用地管理工作中需要把握和注意的几个问题：
（一）建设用地的供应要体现宏观调控政策的要求。
运用土地政策参与宏观调控，是党中央、国务院根据我国特有的土地制度、特殊的国情和特定的发展阶段作出的特殊选择，这就要求我们自觉担负起参与宏观调控的重大使命和神圣职责。从职能来讲，我市建设用地管理主要有这三项工作，一是负责农地转用、土地征收的有关管理工作；二是负责全市国有土地使用权划拨、出让、转让有关管理工作；三是负责土地市场的管理。负有保护土地资源、规范土地市场的重要职责。在建设用地供应上，我们必须服从宏观调控。首先必须准确把握宏观经济形势，依照土地利用规划和计划，切实控制建设用地供应的总量、布局、结构和时序，真正管住建设用地总量，落实国家宏观调控要求。其次土地供应政策必须与区域、产业发展等政策的协调配合。在调整土地出让收益使用范围、明确工业用地出让最低价标准等方面，不仅要考虑耕地保护，而且要考虑产业结构的优化、地区经济的协调发展。第三在具体的建设用地管理工作中，不仅要熟悉土地管理的法律法规，还要准确掌握国家产业、区域发展等宏观经济政策，做到既依法按程序审批土地，又符合国家的宏观经济政策。
当前，我们要按照上级有关文件精神，进一步加强固定资产投资新开工项目管理，坚持有保有压的方针，优化投资结构，转变经济增长方式。按照31号文件精神，严格执行国家和省建设用地管理的有关规定，对未纳入划拨用地目录的项目新增用地，一律按照设定的土地使用条件，通过招标拍卖挂牌方式取得。同时，积极探索和完善工业用地招拍挂出让的具体操作办法，不断提高土地集约利用水平。就市区城市建设用地而言，我们要按照今年市委24号文件精神，围绕市委、市政府加快城市现代化进程、做大做强中心城市的指导思想和总体目标，进一步优化用地方向和用地结构，加快城市商品住房开发，优先保证中低价位、中小套型普通商品住房的土地供应。重点突出南部新城和河东新区建设，加快推进西南分区和城北分区建设。依照城市发展方向供应土地，以土地供应引导城市建设。
（二）建设用地管理的手段要更加注重运用法律、经济和技术手段。
要切实管住管好土地，行政手段包括审批是必要的，但仅靠审批是不够的，还必须综合运用经济、法律和技术手段。我们强调土地调控，决不是取代土地市场对土地资源发挥基础性配置作用，而是为了使土地市场运行更加规范和有效。历史经验证明，市场机制是迄今为止配置稀缺资源最有效的方式和途径。市场机制虽然在城市土地资源配置中具有难以替代的基础性作用，但并不能实现完全的配置效率。为弥补和矫正市场机制的不足，政府必须进行干预，即调控。但干预不等于控制或者取代市场，只是在市场机制“失灵”的领域进行调节，土地调控的最终目的还是使土地市场运行更加规范和有效。而且，政府开展土地宏观调控所采取的主要手段是法律和经济手段，必要时才辅之以一定的行政手段。因此要处理好市场“无形之手”和政府调控“有形之手”的关系，使之相得益彰，而不是互相取代。所以我们在运用行政手段管理建设用地的同时，还必须综合运用经济、法律和技术手段。把建设用地管理的重点放在土地市场的引导和规范上，进一步发挥市场对土地资源配置的基础性作用；要注重研究探索实施土地利益机制调整的具体操作步骤和实施效果评价，最大限度协调各方利益目标。通过完善征地安置补偿机制、规范土地出让收支管理和实行工业用地公开竞价出让等手段，有效切断建设用地低成本盲目扩张的利益驱动，从而采取合理经济活动行为，使其符合社会主义市场经济健康发展的需要。我们要充分采用电子信息系统等现代技术手段，加强建设用地的调查与统计，及时准确掌握当地土地利用变化情况，提高建设用地的管理的技术水平。
从国家宏观调控的要求来看，建设用地审批越来越严格，也越来越规范。在更加规范严格的同时如何提高审批速度，提高办事效率是我们一直在探求的问题。运用现代化的科技办公手段是解决这一问题的关键。年前，我们已在市局和大丰局进行建设用地网上远程报批试点。省厅也派人来盐城和大丰进行人员培训和系统演示，效果较好，今年我们将在全市推广电子报件审批。我们还与省厅信息中心联系，准备合作开发建设用地审批及批后管理系统，运用信息系统加强对建设用地利用情况和土地出让金收缴的管理，这一系统运用后，将极大地提高我们的工作效率。目前，我们首先必须用好建设用地备案系统，按时、准确、全面地填报相关信息，注意加强对统计数据的分析研究，掌握用地动态，为领导决策提供基础资料。今后，我们还将在学习外地经验的基础上，积极研制开发土地拍卖的网上报价系统，进一步提高效率，保证公开、公平、公正。
（三）建设用的管理要更加注重批后监督管理。
《通知》从明确土地管理和耕地保护责任、完善土地审批制度、强化土地管理行为的监管等方面，对土地管理方式的转变提出了明确具体的要求，从注重事前审批向强化事后监管转变。土地利用管理的目标是实现建设用地的全程管理、全程节地和全程服务。从建设用地取得的过程看，建设用地管理应包括建设用地的前期预审（批前）、用地报批（批中）和供地后的跟踪检查（批后）的全过程管理；从建设用地管理手段看，应包括经济、法律、行政和技术相结合的一套完整的系统管理工程；从现代的管理理念看，建设用地管理是控制、指导、协调、服务型相结合的综合性管理。建设用地管理的三个密不可分的阶段（批前、批中、批后），均包含着管理、节地、服务的内涵。加强批后监管，严格建设项目用地的监督检查，切实做好建设用地备审案管理是我们今后工作的重点内容之一。去年，市局与市规划局联合下发了《关于进一步加强市区经营性用地管理的通知》，对进一步规范市规划区内经营性用地的管理，作出了具体规定。今年，我们还将对工业用地的批后管理作出具体规定，我们将严格按照《通知》要求，切实加强建设用地的计划管理；严格建设用地出让程序，根据年度计划实行定期公开出让，与土地使用者签订《土地使用权出让合同》时，将用地范围、用地性质、容积率、建筑密度、市政公用设施，投资强度、开工及竣工时间等规划要求、相关指标和土地使用条件列入出让合同；严格控制改变规划设计要点中规定的指标和土地出让合同中土地使用条件。对用地单位擅自改变土地用途、容积率和建筑密度等使用条件的，要依法进行查处。对经批准改变规划指标和土地使用条件的，必须重新估价和确定地价，完善有关手续，重新结算土地出让金后，办理相关手续。通过项目用地的监管措施，加强制度约束，不断规范用地行为。